Magánszemély az ingatlan bérbeadását végezheti
- adószám kiváltása nélkül
- adószám birtokában
Adószám kiváltása nélkül (mentesülés a bejelentési kötelezettség alól) a bérbeadás akkor végezhető, ha a bérbeadást az Áfa tv. fő szabálya szerint adómentesen [Áfa tv. 86. § (1) l)] végzi, nem választott erre tevékenységére adókötelezettséget [Áfa tv. 257. § (5)].
Ebben az esetben a magánszemély számlát nem bocsát ki, csupán egy, a számviteli bizonylat előírásainak megfelelő dokumentumot készít.
Lényeges változás 2019. január 1-jétől az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapítása során nem kell bevételként figyelembe venni az ingatlan használatához kapcsolódó közüzemi díjat [Szja tv. 17. § (a)].
Adószám hiányában kibocsátott számviteli bizonylaton, adószám esetében a számlán fel kell tüntetni a megtérített közüzemi díjat, annak ellenére, hogy azt bevételként nem kell figyelembe venni.
Fontos, hogy a megtérített társasházi közös költség NEM KÖZÖZEMI DÍJ, így annak megtérítése az adóköteles bevétel része.
Lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy
- a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja
- a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el
- az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg
Ebben az esetben a kifizetőnek adóelőleget nem kell levonni [Szja tv. 17. § (5) és 46. § (4) c)].
A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a bevétel és a bevétellel szemben elszámolt költség különbözete. A jövedelem után 15 % Szja fizetési kötelezettség keletkezik, egyéb adót, járulékot nem kell fizetni.
A költségelszámolás lehet
- 10 %-os költségátalány
- tényleges, a bérbeadáshoz kapcsolódó közvetlen költség elszámolása
A költségelszámolás része
- bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége
- ténylegesen felmerülő egyéb költség (rezsiköltség, társasházi közös költség, stb)
A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás egy összegben elszámolható, ha az a 200 ezer forintot nem haladja meg [Szja tv. 3. számú melléklet I. fejezet 2. pont].
A 2017. június 20-ától hatályos szabályozás alapján a közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után adóelőleget kell fizetni (kivétel az említett mentesség).
- ha bérlő kifizető, az adóelőleget ő állapítja meg, és a kifizetés hónapját követő hónap 12. napjáig az adóhatóságnak bevallja és megfizeti.
- ha a bérlő magánszemély, az adóelőleget maga állapítja meg, és negyedévente a negyedévet követő hónap 12. napjáig az adóhatóságnak megfizeti.
Mindkét esetben a magánszemélynek az évet követő május 20-ig adóbevallást kell készítenie, vagy el kell fogadnia a NAV által készített adóbevallási tervezetet.
Varga Ferenc
adótanácsadó
